政和县人民政府关于印发政和县盘活闲置低效工业用地工作实施方案的通知

各乡（镇）人民政府，熊山街道办事处，经济开发区管委会，县直各部门：

现将《政和县盘活闲置低效工业用地工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

政和县人民政府

2024年6月4日

政和县盘活闲置低效工业用地

工作实施方案

     为有效盘活低效工业用地，促进节约集约高效配置用地和产业转型升级，优化土地资源配置，缓解我县土地供需矛盾，促进我县经济高质量发展，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号令）《福建省人民政府关于促进开发区高质量发展的指导意见》（闽政〔2018〕15号）和《福建省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》（闽政〔2022〕19号）等规定，综合土地开发利用强度、投入产出水平情况等评价指标，制定本实施方案。

一、闲置低效工业用地认定标准

（一）闲置工业用地

1.国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权出让合同规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地；

2.已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%；

3.中止开发建设满1年的国有建设用地。

符合上述标准之一的，认定为闲置工业用地。

（二）低效工业用地

1.建筑容积率未达到出让规划条件标准的70%；

2.工业企业厂区内空闲土地超过项目总用地面积的33.3％但未超过70%，实际投资超过约定投资计划的25%；

3.单个项目亩均税收低于2万元且无后续发展潜力的（不含农副产品加工业）；

4.停产停业达3年以上的。

符合上述标准之一的，认定为低效工业用地。

二、实施盘活的原则

（一）符合上述认定标准。

（二）闲置土地按照《闲置土地处置办法》相关规定盘活；低效土地采用收购方式盘活。

（三）县委、县政府重大发展战略的需要。

三、盘活方式

（一）闲置土地处置方式

1.闲置土地形成于2020年1月1日起施行《中华人民共和国土地管理法》之前的按本方案程序处置，闲置土地形成于2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》之后的，按新颁布的《中华人民共和国土地管理法》程序处置。

2.属于政府要素保障不到位造成闲置的，在政策允许情况下可以采用延长动工开发期限、调整土地用途和规划条件、安排临时用地、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地等方式处置。

3.属于企业自身原因造成闲置的，对于未动工开发满1年的，由县自然资源局报县政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，由县自然资源局报县政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。

（二）低效用地处置方式

1.收购。采取收购方式盘活国有存量建设用地使用权的，具体实施单位与建设用地使用权人通过协商，以协议方式收回土地使用权。原则上收购土地价格依据评估地价确定，所需补偿费用列入县财政土地出让收支基金预算或具体实施单位的资金计划。评估地价按国有建设用地使用权出让合同商定的土地用途和规划指标进行评估，评估时点为签订收购协议的时间。地面建筑物经有资质的评估机构进行评估后，可按评估价予以补偿。

2.通过“腾笼换鸟”盘活企业用地。由于企业经营过程中因资金不足、技术落后及市场竞争淘汰等诸多因素导致企业无法继续经营的，在面临停产、破产情况下，政和县自然资源局及政和经济开发区通过多渠道为企业嫁接新项目、引进新股东盘活土地，避免出现闲置土地或低效用地现象。

3.通过人民法院渠道盘活闲置低效用地。在工业园区及各乡（镇、街道）发展过程中，如企业在购地后因各种原因导致闲置低效用地，发生债权人诉讼或企业破产等，被人民法院强制执行的，政和县自然资源局及政和经济开发区应根据用地实际情况，积极配合法院对用地及地上附着物依法进行公开拍卖或采取其他方式，既解决债权人的合法权益又盘活工业用地。

（三）法律法规规定的其他盘活方式

四、处置程序

为规范政和县域内工业园区国有土地使用权盘活行为，维护公共利益，保障土地权利人合法权益，解决工业用地历史遗留问题，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》等有关规定，按以下程序开展盘活工作。

（一）闲置土地处置程序

1.闲置土地由县自然资源局作为具体实施单位按下列程序办理。

（1）调查。县自然资源局发现有涉嫌构成闲置土地的，应当开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》。

（2）认定。经调查核实，构成闲置土地的，县自然资源局应当向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》。

（3）公示。《闲置土地认定书》下达后，县自然资源局应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息；属于政府要素保障不到位导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知相关部门。

（4）拟定闲置土地处置方案。县自然资源局与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报县政府批准后实施。闲置土地设有抵押权的，县自然资源局在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。

（5）处置方案、听证告知。县自然资源局在作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知国有建设用地使用权人有申请听证的权利，国有建设用地使用权人要求举行听证的，县自然资源局应当依照《国土资源听证规定》组织听证。

（6）下达《收回国有土地使用权决定书》。县自然资源局向原土地使用者下达《收回国有土地使用权决定书》。

（7）不动产证注销。国有建设用地使用权人应当自《收回国有建设用地使用权决定书》送达之日起三十日内，到县自然资源局办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书。国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

2．《闲置土地调查通知书》应当包括下列内容。

（1）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址。

（2）涉嫌闲置土地的基本情况。

（3）涉嫌闲置土地的事实和依据。

（4）调查的主要内容及提交材料的期限。

（5）国有建设用地使用权人的权利和义务。

（6）其他需要调查的事项。

3.《闲置土地认定书》应当载明下列事项。

（1）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址。

（2）闲置土地的基本情况。

（3）认定土地闲置的事实、依据。

（4）闲置原因及认定结论。

（5）其他需要说明的事项。

4．《收回国有建设用地使用权决定书》应当包括下列内容。

（1）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址。

（2）违反法律、法规或者规章的事实和证据。

（3）决定的种类和依据。

（4）决定的履行方式和期限。

（5）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限。

（6）作出决定的行政机关名称和作出决定的日期。

（7）其他需要说明的事项。

（二）收购方式处置程序

1.闲置土地、低效工业用地通过收购方式盘活国有土地使用权的，按下列程序办理。

（1）调查。具体实施单位对拟收购的国有土地使用权及地上建构筑物的权属、面积、证载用途、土地他项权利、使用期限、规划用途、污染状况、实际使用现状等情况进行调查，收集土地出让（转让）合同、土地使用权人入驻时的投资建设承诺、享有的地价优惠、投资奖励等情况。

（2）评估。由具体实施单位和土地使用权人在协商一致的基础上，委托有资质的评估机构按照土地评估有关规定对拟收购的国有土地使用权及地上建构筑物进行收购价格评估。①收回补偿价格：补偿涵盖成本投入、税费、利息及合理利润；成本投入包括土地取得成本、前期开发费、间接费用；评估截止时间为县政府发布收回方案公告日期。②收购价格：收购价格基于土地使用权、构筑物、附着物及建筑物的评估价格；评估时点以委托评估合同签订时间为准，评估报告过期需重评；出让土地需考虑位置、规划条件、开发程度及剩余年限；划拨土地需考虑位置、规划条件及开发程度；构筑物等补偿价格由评估机构按成本法及折旧因素确定。

（3）协商。具体实施单位依据调查和土地使用权价格评估结果，与土地使用权人协商，就收购行为达成一致意见。

（4）拟订方案。经协商达成一致意见后，具体实施单位应当编制收购方案，明确收购标的、收购价格、资金来源、土壤污染治理责任、抵押查封和租赁关系解除等事宜。

（5）方案审查。应当将收购方案报县自然资源局会同县财政局初审后，报请县人民政府批准后实施。

（6）签订合同。具体实施单位依据县人民政府的批准意见，与土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。

（7）交付土地。土地使用权人按照《国有土地使用权收购合同》约定，将被收购土地和地上建构筑物交付给具体实施单位。

（8）支付价款。具体实施单位应当根据《国有土地使用权收购合同》约定，支付收购价款。

（9）土地储备和注销登记。具体实施单位将收购的土地交由县土地收购储备中心储备，县土地收购储备中心按照有关规定办理土地储备批复，并持土地储备批复文件、《国有土地使用权收购合同》等资料向县不动产登记机构申请办理土地使用权及地上建构筑物所有权注销登记。

2.收购方案应当包括下列内容。

（1）土地使用权人的名称或姓名、组织机构代码或身份证号码、住所地。

（2）拟收购土地的位置、面积、范围、证载用途、剩余使用年限、建构筑物、土壤污染等情况。

（3）抵押、查封情况及处置建议。

（4）租赁关系情况及处置建议。

（5）土壤污染情况及处置建议。

（6）拟收购价格确定情况。

（7）资金平衡测算、资金来源、资金拨付安排。

（8）土地及地上建构筑物收购后的管护安排。

（9）收购土地是否纳入储备等其他需说明的事项。

（10）附图。

3.《国有土地使用权收购合同》应当包括下列内容。

（1）收购各方的名称或姓名、组织机构代码或身份证号码、住所地。

（2）拟收购土地的位置、面积、范围、证载用途、剩余使用年限、建构筑物、土壤污染等情况。

（3）收购价格和支付方式。

（4）不动产权证原件移交的时限。

（5）交付土地的条件和时限。

（6）土地使用权人自愿放弃土地使用权和建筑物所有权的承诺。

（7）注销土地及地上建构筑物权利证书的时限和方式。

（8）双方的权利义务及违约责任。

（9）纠纷的处理方式。

（10）其他需约定事项。

（11）附图。

4.收购土地需满足以下条件方可实施交地。

（1）土地使用权及地上建构筑物权属清晰，无权属争议。

（2）查封、抵押、租赁等他项权利已经解除。

（3）土壤污染治理已实施完毕或明确土地污染治理的责任承担主体和费用处理原则。

（4）收购土地范围内可以搬迁设施设备已完成搬迁、拆除，或已明确后期处置原则。

（5）合同中约定的其他事项。

五、其他

为促进工业园区组团化管理，在政和经济开发区（即同心组团）先行实施，条件成熟后，将各乡（镇、街道）产业园统一整合规划，列入政和经济开发区一并管理。

本方案自印发之日起施行，有效期5年。实施期间如遇法律法规或上级政策调整的，从其规定。